借り換え?繰り上げ返済?定年後も続く住宅ローン返済をどうする?知っておきたい3つの選択肢

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ワクワク家 兄夫婦の会話

このまま行くと定年後も住宅ローンを払って行くことになるけど、本当にはらえるかしら?

住宅購入するときはなんとかなると思ったけど、うちの親をみていると早めに完済して今は自由にお金が使えるみたいだからね。

少しでも早いうちに繰り上げ返済して方がいいのかしら。それとも他にも方法があるのかしら?

 

40歳時に35年ローンで住宅を購入した場合、完済は75歳となります。わかってはいるものの退職後の生活を考えると不安や対策の必要性を感じている方も多いのではないでしょうか。教育費や日々の生活に追われ、将来について考える時間がない世代ですが、早めの状況把握と取組みが、今後の生活をより豊かに過ごすためのポイントです。今回は3つの選択肢と考え方についてお伝えします。

 

住宅ローンは何年で組む?

 

教育費、住宅費、老後資金は人生の3大資金とも呼ばれ、「住宅」は人生における大きな買い物と言えます。多くの場合、住宅ローンを利用することになりますが、「いくら」「いつまで」「どこから」「どのように」など検討することが多く、また選択肢の多さに迷いますね。

 

「いつまで」にあたる「借入期間」は、購入時の家計収支だけでなく、今後のライフプランを含めて検討する必要があります。働いて給料が得られる期間中に返済し、定年退職時に完済できるのが理想的であり、完済できるような借入額とするのがベストです。しかしながら、退職後も返済が継続するケースが多いのが実情です。

 

可能な限り長期で借り入れることで、月返済額が下がり、家計における「住まいに関わる費用」を抑えられます。

毎月の返済額は、「無理のない金額」であること、かつ、今後の家族の成長や働き方による収支状況の変化に堪え得る金額でなければ破たんします。

そういった意味で、退職後も支払いが継続する最長の35年ローンでのローン契約も有効と言えます。

 

選択肢①「借り換え」を検討する

 

新しい条件での契約で資金を借りることで、現在の残債(ローン残高)を完済します。同じ金融機関での切り替えや別の金融機関で契約するというパターンなどが考えられます。

住宅購入時と同じように、新しい借入れの契約にあたっては、審査や手数料負担が生じますので、手間や負担軽減効果が見込めるのかどうかの検討が必要です。

それぞれの個別事情によりますが、上記の3つがすべて揃えば、借り換えの効果があると言われています。参考にしてみてください。

 

選択肢②「繰り上げ返済」を検討する

 

借入れの返済にあたっては、遅延は信用力の低下に繋がるため回避すべきですが、早めの返済は問題ありません。金利負担の削減という点で効果あり、可能な限り、繰り上げ返済(早めに返済すること)を心がけたいものです。

 

繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があり、取り扱いの可否や返済時の手数料や返済額(最低額や単位)は契約や金融機関により異なりますので、契約時の書類や窓口にお問い合わせください。

 

■期間短縮型

毎月の返済額はそのままで、返済期間を短縮します。

資金を借入れ元本の返済に充てることで、短縮した期間の利息が軽減されます。手持ち資金に余裕ができた時に「一部繰り上げ返済」を繰り返すことで、徐々に退職年齢へ前倒しにする計画は有効です。

 

「住宅借入金等特別控除(住宅ローン減税)」が適用される場合には、期間中(10年間、購入時期によっては13年間)は手元資金のままにしておいた方がメリットを最大限活用できるケースもありますので注意しましょう。

 

■返済額軽減型

期間はそのままで、毎月の返済額を軽減する方法です。

退職後も支払いは継続するものの負担額が下がることで、収入減にも対応できるよう計画を立てることが可能になります。

 

長期にわたる借入れは、当然ながら、当初借入れ額に対して期間中の利息支払いが発生します。どちらの繰り上げ返済も有効ですが、総支払額という点では、期間を短縮する方が、その後の利息軽減に効果が大きいと言えます。

 

現時点で手元資金に余裕のある場合や繰り上げ返済のための貯蓄は有効ですが、無理のない「繰り上げ返済」を心がけましょう。繰り上げ返済に資金を回し過ぎたために生活に影響があるようでは本末転倒です。

 

選択肢③ 住宅ローン金利より高い投資効果で運用する

 

負債(借入れ)に対する考え方や価値観はさまざまです。借り入れをすることで「機会(チャンス)」が得られるのも事実です。

30代、40代から始めた「投資」が経験を積んで、自分自身のスタンスが確立できてくるのも退職前後かもしれません。

退職となる頃の社会情勢や経済状態は不明ですが、現在の超低金利が継続しているとするならば、住宅ローンは借りたまま、それ以上の金利で資産運用をする選択肢も考えられます。

 

まとめ

 

最長の35年ローンでの契約も有効とお伝えしましたが、計画も対策もなく、漠然とした不安を持ち続けることは問題です。

 

住宅購入時は、初めてのことですし、よくわからないまま決めなくてはならないことも多くあります。

数年経った今だからこそ、時間と手間をかけて検討することが可能かもしれません。

今後の生活をトータルに考えつつ、住宅ローンについても検討してみてはいかがでしょうか。

中立的な立場で相談できるファイナンシャルプランナーへの相談も有効かと思います。

 

 

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