マイホームを購入する際に借り入れした住宅ローンについて、返済が厳しい場合やより低い金利のローンが見つかったとき、ローンの「借り換え」を検討することがあるかもしれません。でも借り換えをすると、これまで適用されていた「住宅ローン控除」はどうなるのでしょうか。今回は住宅ローンを借り換えしたときの住宅ローン控除の扱いについて、わかりやすく解説します。

 

住宅ローン控除とはどんな制度？

 

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を新築・購入・リフォームした際、一定の要件を満たせば、年末時点の住宅ローン残高の0.7％が最大13年間（中古住宅、リフォームは最大10年間）税額控除となる制度のことです。正式名称を「住宅借入金等特別控除」といいます。所得税から控除され、控除しきれない分は翌年の住民税（上限9.75万円）から控除されます。

 

住宅ローン減税の主な要件は以下の通りです。

• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
• 自らが住むための住宅であること
• 床面積が50平方メートル以上であること
• 店舗兼住宅の場合は床面積の2分の1以上が居住用であること
• 合計所得金額が2,000万円以下（2023年中に建築確認を受けた新築住宅で40㎡以上50㎡未満の場合、合計所得金額が1000万円以下）であること　など

 

住宅ローンを借り換えたら住宅ローン控除はどうなる？

 

住宅ローンを借り換えた場合でも、一定の要件を満たせば住宅ローン控除を利用できます。

 

住宅ローン控除は住宅を新築・購入・リフォームした際に利用できる制度です。そのため、本来であれば、借り換えのために組んだ住宅ローンは対象外となります。ただし、以下の2つの要件を満たしていれば、借り換えのための住宅ローンでも、住宅ローン控除を利用できるのです。

 

・新しく組む住宅ローンが、当初組んでいた住宅ローンを返済するためのものであること

・新しい住宅ローンの返済期間が10年以上であること

 

注意点として、住宅ローン控除の適用期間は、入居した年からの一定期間（最大13年間、中古住宅は最大10年間）です。借り換えにより住宅ローンを組んだからといって、控除される期間が延長するわけではありません。

 

借り換えで利用する住宅ローンの年末残高を算出する方法

 

住宅ローン控除では、各年末のローン残高が対象となりますが、借り換えの場合は年末残高の算出方法が通常とは異なります。その算出方法は以下の通りです。

 

A＝当初組んでいた住宅ローンの残高 B＝借り換えで新たに組んだ住宅ローンの借入金額 C＝借り換えで新たに組んだ住宅ローンの年末残高   A≧Bの場合 → 年末残高の対象額＝C A＜Bの場合 → 年末残高の対象額＝C×A÷B

 

ここで、以下の場合を例に年末残高を計算してみましょう。

 

A＝当初組んでいた住宅ローンの残高：2,800万円

B＝借り換えで新たに組んだ住宅ローンの借入金額：3,000万円

C＝借り換えで新たに組んだ住宅ローンの年末残高：2,900万円

 

この場合、A＜Bなので、「C×A÷B」の計算式で求めます。

　2,900万円×2,800万円÷3,000万円≒2,706万円

 

計算の結果、住宅ローン控除の対象になる年末残高は約2,706万円となります。

 

借り換えの場合でも、住宅ローン控除はこれまで通り年末調整で手続きします。しかし、借り換えのタイミングによっては、必要書類の「年末借入金額証明書」が間に合わないことがあります。その場合は、忘れずに確定申告で手続きをしましょう。

 

まとめ

 

住宅ローンの借り換えをした場合でも、当初のローンを返済するため、そして借入期間が10年以上という要件を満たしたローンであれば、住宅ローン控除を利用することができます。ただし、借り換えをしても控除期間が延長されるわけではありません。あくまでも入居した年からの一定期間が控除期間となります。また、新たな借入金額によっては、控除対象となる年末残高の算出方法が異なります。ご紹介した算出方法で年末残高を間違えないように計算しましょう。